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據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年瑞銀全球房地產泡沫指數顯示，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡估值依然公允，風險持續下降，而東京估值過高的情況在2017年愈發明顯。
多倫多在2017年首次進入指數排名，並名列泡沫風險之最。過去五年以來，多倫多的房價增長瞭50%。與2016年一樣，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦和香港等城市依然面臨泡沫風險，而阿姆斯特丹去年僅是估值過高，今年已升級至泡沫風險區域。瑞銀所研究的城市中有四分之三位於泡沫風險或估值過高區域，唯一一個估值偏低的城市是芝加哥。
(2017年瑞銀全球房地產泡沫指數 ?紅色為泡沫風險 黃色為高估 綠色為價格公允 灰色為低估)
在香港，住宅市場價格在年中時創下歷史新高。全球金融中心中，香港的房價是最難負擔的，人均居住面積為14平方米。瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管Claudio Saputelli表示：“投資需求未見減弱以及強烈的樂觀預期，使得短台中牙醫椅工廠期內房價下行空間受限，但保持謹慎仍是必要之舉。市場高度依賴投資情緒，以及監管措施仍可能進一步收緊，導致這個市場長期前景仍有較大的不確定性。”
報告指出，與之形成鮮明對比的是，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫。實際價格過去六年以來小幅下降，目前已較2011年的峰值回落18%。房地產市場降至公允估值水平，?2017年的風險指數也較去年有所回落。公共住房占房地產市場的80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善。房地產市場拐點似乎即將到來。
東京房地產市場則繼續與日本其他地區脫節。自2012年以來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區則下降10%。低利率是部分地區房地產火爆的支持因素，但是，由於收入增長滯後，住房正變得越來越難以負擔。人口長期減少的預期也限制瞭房價上行空間。
在悉尼，所有分項指標明確表明房地產市場風險加劇。2015-2016年房價下跌顯然是暫時性回調。瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產經濟學傢Matthias Holzhey指出：“過去四個季度房價再次上漲12%?，目前已較2012年上漲60%。經通脹調整的收入增長率僅為2%。稅收豁免以及可隻付利息的貸款，暫時掩飾瞭可負擔能力惡化的情況。”
報告指出，房價長期看升的預期在一定程度上解釋瞭全球主要城市的房地產投資需求。很多市場參與者預期，長期來看，最好的地段將可受益於高凈值人群的增長而獲得最大的價值增長（超級明星模型）。隻要供應不會快速增長，很多購房者會認為“超級明星城市（比如香港、倫敦、舊金山等）”的房價將持續與租金、收入和全國房價水平脫鉤。
另外，由於國際投資需求激增（特別是來自於中國）並且超過瞭當地購房者，近幾年這些“超級明星”城市獲得額外的推動力。過去三年房價平均漲幅近20%，確認瞭甚至是最樂觀投資者的預期。這種思維激化瞭估值過高的情況，甚至是導致全球發達經濟體大多數主要城市的房地產市場出現泡沫風險。
(全國主要城市住房的可負擔性：一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限)
報告稱，就房價收入比而言，台中醫療椅批發在香港，收入達當地平均水平兩倍的人，也難以負擔60平方米住房。另外，人們的收入和房價，在倫敦、東京、紐約、巴黎和新加坡是脫節的，房價收入比超過瞭10。
本文來源：21世紀經濟報道
責任編輯：王曉武_NF
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